Short-Selling in Immobilienmärkten: Fluch oder Segen?

In großen Teilen der Bevölkerung gelten Begriffe wie „Short-Selling“ (oder Leerverkauf) oder „Wetten gegen den Markt“ spätestens seit dem Ausbruch der letzten Finanzkrise als Unheilbringer und werden bösen Spekulantinnen zugeschrieben, die damit die Krise ausgelöst hätten. Short-Selling beschreibt generell eine Transaktion, die gewinnbringend ist, wenn Preise fallen. Ein einfaches Beispiel passend zum heutigen Valentinstag erklärt das Konzept: Ich gehe zu einem befreundeten Blumenhändler, borge mir dort 100 Rosen aus und verspreche, diese morgen wieder zurückzubringen. Der Blumenhändler ist skeptisch und verlangt deshalb eine Gebühr von 50€. Damit stelle ich mich an die Straße und verkaufe sie um 5€ das Stück. Dieser Preis erscheint schwerverliebten Passantinnen und Passanten am heutigen Valentinstag nicht unangemessen. Damit nehme ich 500€ ein. Am nächsten Tag finde ich leicht eine andere Blumenhändlerin, die heilfroh ist, dass ich am Tag nach dem Valentinstag – vermutlich ein schlechter Tag für das Blumengeschäft – Rosen kaufen möchte. Ich nehme ihr 100 Stück ab und bezahle dafür 300€. Diese Rosen bringe ich dem ursprünglichen Blumenhändler wie versprochen zurück. Dieses Geschäft hat sich für mich gelohnt: Durch den Preisrückgang von 5€ auf 3€ pro Stück innerhalb eines Tages konnte ich (die Leihgebühr eingerechnet) einen Gewinn von 150€ erzielen – durch short-selling!

Wenn es sich bei dem Gut, bei dem ich mit fallenden Preisen rechne, jedoch nicht um leicht-handelbare Rosen, sondern vielmehr um Immobilien handelt, wird die Sache schwieriger. Es ist schwer vorstellbar, sich ein Haus auszuborgen, dieses zu verkaufen und kurze Zeit später ein „vergleichbares“ Objekt, mit dem auch der Verleiher des ursprünglichen Hauses zufrieden ist, zurückzukaufen. Die Schwierigkeiten entstehen einerseits durch die komplizierte und langwierige Transaktion von Immobilien und andererseits dadurch, dass jedes Haus – schon aufgrund der unterschiedlichen Lage – anders ist und damit das zuvor genannte „vergleichbare Objekt“ tendenziell nicht existiert.

Aber was bedeuten „zu hohe Preise“ bzw. überhitze Märkte überhaupt? Sind Käuferinnen von Immobilien nur aufgrund einer erwarteten zukünftigen positiven Preisentwicklung bereit, hohe Preise zu bezahlen, spricht man von einer Immobilienblase (laut der Definition einer Blase des Nobelpreisträgers Joseph Stiglitz). Die Intuition dahinter ist einfach: Käufer sind bereit einen Preis zu bezahlen, die nichts mehr mit dem tatsächlichen fundamentalen Wert einer Immobilie zu tun hat, da sie der Meinung sind, das Haus zu einem späteren Zeitpunkt zu einem noch höheren Preis wieder verkaufen zu können. So gesehen ist der Immobilienkauf in diesem Fall einer Wette für den Markt gleichzusetzen. Short-selling – also die Wette gegen den Markt – ist das Gegenstück dazu. Gehen viele Marktteilnehmer von weiter steigenden Preisen aus, steigen diese tatsächlich und zwar solange, bis sich niemand mehr findet, der die Immobilie zu einem noch höheren Preis kaufen würde. Es profitieren also alle bis auf den allerletzten Käufer von dieser Geschäftsstrategie. Umgekehrt führt massenhaftes Short-Selling zu fallenden Preisen.

Ist es nicht möglich, in einem Markt short-selling zu betreiben, können Preise immer weiter noch oben getrieben werden, solange bis die resultierende Blase womöglich platzt – mit verheerenden Konsequenzen. Marktteilnehmerinnen, die diesem überzogenen Boom nicht trauen, haben kaum Möglichkeiten dieser Preisentwicklung entgegen zu steuern und können praktisch nur zusehen und abwarten.

Eine Möglichkeit, short-selling im Immobilienmarkt zu ermöglichen, sind Finanzderivate, deren Wert von einem Immobilienpreisindex abhängen. Diese Preisindices steigen, wenn im Durchschnitt Immobilienpreise (nachdem Unterschiede in der Lage und den strukturellen Charakteristiken der einzelnen Objekte berücksichtigt wurden) in einem Markt – also etwa einer bestimmten Stadt – steigen. Ist man davon überzeugt, dass die aktuellen Preise zu hoch sind und eine Korrektur nach unten in Kürze zu erwarten ist, könnte man durch geeignetes Kaufen und Verkaufen von Derivaten short-selling betreiben. Eine Korrektur überhitzter Märkte wäre damit auch ohne das Platzen von Blasen möglich. Man könnte sich sogar vorstellen, dass Zentralbanken bei überhitzten Märkten korrigierend eingreifen und würde damit dem Staat eine neuartige Einflussmöglichkeit eröffnen. Gleichzeitig ergibt sich dadurch jedoch auch schwer abschätzbares Spekulationspotential.

Der Nobelpreisträger Robert Shiller ist ein Anhänger dieser sogenannten Immobilienderivate und erklärte deren Sinnhaftigkeit beispielsweise letzte Jahr in einem Blogeintrag. Zur Zeit werden Immobilienderivate bereits an einigen Börsen gehandelt. Das Handeslvolumen ist jedoch bei weitem zu gering, um großen Einfluss zu ermöglichen. Das Unvermögen bei Blasenbildungen direkt entgegen wirken zu können, ist angsteinflößend, insbesondere wenn man sich die aktuellen Preisentwicklungen in den großen amerikanischen Städten vor Augen führt. Immobilienderivate könnten in der Zukunft möglicherweise Abhilfe schaffen. Welche Eigendynamik diese Märkte allerdings entwickeln könnten, ist schwer abschätzbar.

Collected Links 2016/01: Neuland

The new year brings an innovation to the Graz Economics Blog: the collected links. Once every month, I will post a list of links which have gained the special attention of our bloggers. These lists will feature an eclectic mix of topics ranging in the degree of seriousness from fascinating new research insights to the latest econ jokes. Read, discuss, critize, or, if you want to add another link, feel free to do so in the comment section!

How much do immigrants from poor countries reduce wages in the destination countries? Not at all says a classic 1990 paper by David Card studying the Mariel Boatlift – a short episode in 1980 when Cubans were allowed to flee to Florida. George Borjas says that paper is seriously flawed and the wage effect is clearly negative. This article has the best summary of the debate.

Related to that: Branko Milanovic on the benefits and costs of free migration.

Greg Mankiw plots the price of oil in labor commanded (how many hours you have to work to be able to buy one barrel). That puts things in perspective, doesn’t it?

Venezuela’s Minister for Economy and Productivity says “inflation does not exist“. Prices are rising, he says, because corporations are greedy. He is a sociologist.

The Economist writes about a study measuring the productivity of young American researchers six years after receiving an economics PhD. The results are quite surprising: Even graduates from top schools mostly seem to under-perform. Or are they using an inappropriate measure?

People have analyzed cities and metropolitan areas in for all kinds of things: house or land prices, gentrification, air pollution, crime rates, etc. Three researchers from Denmark and the Netherlands, respectively, think cities are marriage markets and analyze whether people move to cities because of marriage market considerations.

Housing markets are super important – say the people doing research on housing markets. But given the experience of the past crisis, we should probably pay attention to what they have to say. Here’s a brief and concise overview on the importance of research in this field.

Why do bad policies get implemented when good policies are available? A new paper says it’s because people systematically fail to fully anticipate the equilibrium effects of new policies and hence vote for inefficient ones. And not just stupid people: they do experiments on students in Berkeley and Brown.

The economics of free parking. There is no such thing as free parking space.

New Graz Economics Papers:

In a conflict situation where you don’t know the preferences of your opponent going in, is it always optimal for you to learn about his/her preferences? Christoph Kuzmics and Florian Gauer have the answer.

If people give donations because of the “warm glow” they feel when donating, and when the intensity of the warm glow I feel depends also on how much everyone else is donating, then should we subsidize donations or tax them? It depends say Ron Wendner and co-authors.