Short-Selling in Immobilienmärkten: Fluch oder Segen?

In großen Teilen der Bevölkerung gelten Begriffe wie „Short-Selling“ (oder Leerverkauf) oder „Wetten gegen den Markt“ spätestens seit dem Ausbruch der letzten Finanzkrise als Unheilbringer und werden bösen Spekulantinnen zugeschrieben, die damit die Krise ausgelöst hätten. Short-Selling beschreibt generell eine Transaktion, die gewinnbringend ist, wenn Preise fallen. Ein einfaches Beispiel passend zum heutigen Valentinstag erklärt das Konzept: Ich gehe zu einem befreundeten Blumenhändler, borge mir dort 100 Rosen aus und verspreche, diese morgen wieder zurückzubringen. Der Blumenhändler ist skeptisch und verlangt deshalb eine Gebühr von 50€. Damit stelle ich mich an die Straße und verkaufe sie um 5€ das Stück. Dieser Preis erscheint schwerverliebten Passantinnen und Passanten am heutigen Valentinstag nicht unangemessen. Damit nehme ich 500€ ein. Am nächsten Tag finde ich leicht eine andere Blumenhändlerin, die heilfroh ist, dass ich am Tag nach dem Valentinstag – vermutlich ein schlechter Tag für das Blumengeschäft – Rosen kaufen möchte. Ich nehme ihr 100 Stück ab und bezahle dafür 300€. Diese Rosen bringe ich dem ursprünglichen Blumenhändler wie versprochen zurück. Dieses Geschäft hat sich für mich gelohnt: Durch den Preisrückgang von 5€ auf 3€ pro Stück innerhalb eines Tages konnte ich (die Leihgebühr eingerechnet) einen Gewinn von 150€ erzielen – durch short-selling!

Wenn es sich bei dem Gut, bei dem ich mit fallenden Preisen rechne, jedoch nicht um leicht-handelbare Rosen, sondern vielmehr um Immobilien handelt, wird die Sache schwieriger. Es ist schwer vorstellbar, sich ein Haus auszuborgen, dieses zu verkaufen und kurze Zeit später ein „vergleichbares“ Objekt, mit dem auch der Verleiher des ursprünglichen Hauses zufrieden ist, zurückzukaufen. Die Schwierigkeiten entstehen einerseits durch die komplizierte und langwierige Transaktion von Immobilien und andererseits dadurch, dass jedes Haus – schon aufgrund der unterschiedlichen Lage – anders ist und damit das zuvor genannte „vergleichbare Objekt“ tendenziell nicht existiert.

Aber was bedeuten „zu hohe Preise“ bzw. überhitze Märkte überhaupt? Sind Käuferinnen von Immobilien nur aufgrund einer erwarteten zukünftigen positiven Preisentwicklung bereit, hohe Preise zu bezahlen, spricht man von einer Immobilienblase (laut der Definition einer Blase des Nobelpreisträgers Joseph Stiglitz). Die Intuition dahinter ist einfach: Käufer sind bereit einen Preis zu bezahlen, die nichts mehr mit dem tatsächlichen fundamentalen Wert einer Immobilie zu tun hat, da sie der Meinung sind, das Haus zu einem späteren Zeitpunkt zu einem noch höheren Preis wieder verkaufen zu können. So gesehen ist der Immobilienkauf in diesem Fall einer Wette für den Markt gleichzusetzen. Short-selling – also die Wette gegen den Markt – ist das Gegenstück dazu. Gehen viele Marktteilnehmer von weiter steigenden Preisen aus, steigen diese tatsächlich und zwar solange, bis sich niemand mehr findet, der die Immobilie zu einem noch höheren Preis kaufen würde. Es profitieren also alle bis auf den allerletzten Käufer von dieser Geschäftsstrategie. Umgekehrt führt massenhaftes Short-Selling zu fallenden Preisen.

Ist es nicht möglich, in einem Markt short-selling zu betreiben, können Preise immer weiter noch oben getrieben werden, solange bis die resultierende Blase womöglich platzt – mit verheerenden Konsequenzen. Marktteilnehmerinnen, die diesem überzogenen Boom nicht trauen, haben kaum Möglichkeiten dieser Preisentwicklung entgegen zu steuern und können praktisch nur zusehen und abwarten.

Eine Möglichkeit, short-selling im Immobilienmarkt zu ermöglichen, sind Finanzderivate, deren Wert von einem Immobilienpreisindex abhängen. Diese Preisindices steigen, wenn im Durchschnitt Immobilienpreise (nachdem Unterschiede in der Lage und den strukturellen Charakteristiken der einzelnen Objekte berücksichtigt wurden) in einem Markt – also etwa einer bestimmten Stadt – steigen. Ist man davon überzeugt, dass die aktuellen Preise zu hoch sind und eine Korrektur nach unten in Kürze zu erwarten ist, könnte man durch geeignetes Kaufen und Verkaufen von Derivaten short-selling betreiben. Eine Korrektur überhitzter Märkte wäre damit auch ohne das Platzen von Blasen möglich. Man könnte sich sogar vorstellen, dass Zentralbanken bei überhitzten Märkten korrigierend eingreifen und würde damit dem Staat eine neuartige Einflussmöglichkeit eröffnen. Gleichzeitig ergibt sich dadurch jedoch auch schwer abschätzbares Spekulationspotential.

Der Nobelpreisträger Robert Shiller ist ein Anhänger dieser sogenannten Immobilienderivate und erklärte deren Sinnhaftigkeit beispielsweise letzte Jahr in einem Blogeintrag. Zur Zeit werden Immobilienderivate bereits an einigen Börsen gehandelt. Das Handeslvolumen ist jedoch bei weitem zu gering, um großen Einfluss zu ermöglichen. Das Unvermögen bei Blasenbildungen direkt entgegen wirken zu können, ist angsteinflößend, insbesondere wenn man sich die aktuellen Preisentwicklungen in den großen amerikanischen Städten vor Augen führt. Immobilienderivate könnten in der Zukunft möglicherweise Abhilfe schaffen. Welche Eigendynamik diese Märkte allerdings entwickeln könnten, ist schwer abschätzbar.

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